Според данни от пазара, през 2025 г. цените на жилищата са нараснали средно с около 11–12%, като в отделни райони на София ръстът е надхвърлил 20%. Именно този ускорен растеж е в основата на днешното „охлаждане“.
От пазар на очаквания към пазар на реалности
Една от ключовите промени, които се наблюдават в момента, е изместването на фокуса – от очаквания към реални икономически фактори.
Голяма част от така наречения евроефект вече беше изигран в предходните години. Днес пазарът се движи много повече от фундаментални фактори – доходи, заетост, достъп до кредитиране, посочват от SORENDA Real Estate.
Това прави пазара по-предвидим, но и по-чувствителен към макроикономическата среда.

Купувачът вече е различен
Променя се и профилът на купувача. Днес клиентите идват подготвени – с проучен район, сравнени оферти и често с предварително одобрение от банка. Особено при по-младите купувачи се вижда ясно изразен рационален подход – те предварително изчисляват бюджета си, включително всички съпътстващи разходи по сделката.
„Виждаме по-малко решения от страх да не бъде изпуснат моментът и много повече внимание към детайли като качество на строителството, инфраструктура и дългосрочна стойност“, коментират от SORENDA Real Estate. 
Тази промяна води и до друг ефект – делът на покупките за лично ползване расте, докато чисто инвестиционните сделки започват да се свиват. По оценки на пазара те могат да намалеят от около 25% през 2025 г. до 10–15% в следващия период.
„На зелено“, но при нови правила
Сделките „на зелено“ остават важна част от пазара, но вече при съвсем различна логика.
Ако преди години клиентите бяха склонни да поемат по-голям риск, днес доверието в инвеститора е ключово. Историята на реализирани проекти, ясната концепция и качеството на изпълнение се превръщат в решаващи фактори.
И самите предприемачи променят подхода си.
Вместо масово застрояване все повече компании се ориентират към по-контролируеми проекти с по-висока добавена стойност. Продажбите в ранен етап също стават по-умерени – здравословният диапазон вече е около 30–40% от апартаментите, вместо 60–70% както в предходни години.
Покупка на стойност, не на квадратни метри
Една от най-съществените промени е преминаването от покупка на квадратни метри към покупка на стойност, обобщават от SORENDA Real Estate. 
Днес клиентите оценяват имота като цялостен продукт – локация, среда, достъп до транспорт, зелени площи, качество на строителството и дългосрочна поддръжка.
Дори детайли като изложение (с ясно предпочитание към южно), функционално разпределение и тип отопление се превръщат в ключови фактори при избора.
Лихвите след еврото: стабилност, но и повече дисциплина
Банковото кредитиране остава основен двигател на пазара, като около 70% от сделките в България са обвързани с ипотечно финансиране. Това прави достъпа до кредит ключов фактор за активността – както при покупките за лично ползване, така и при инвестиционните решения.
След влизането в еврозоната се наблюдава важна структурна промяна – освобождаване на значителен ресурс в банковата система заради намаляването на задължителните резерви от около 12% до близо 1%. Това създава условия за запазване на добри кредитни условия и висока ликвидност.
В този контекст очакванията на пазара са, че лихвите по жилищните кредити ще останат стабилни в краткосрочен и средносрочен план, без рязък натиск за повишение.
В същото време обаче банките стават по-внимателни. Оценката на кредитоспособността е по-строга, особено на фона на глобалната несигурност и потенциалните инфлационни рискове. При инвестиционните покупки често се изисква по-високо самоучастие или се прилагат по-консервативни условия, за да се компенсира по-високият риск.
„Банковото кредитиране ще продължи да бъде основен двигател на пазара. Стабилната банкова система и сравнително добрите условия по кредитите подкрепят търсенето, но всяка промяна в лихвената среда се отразява бързо върху активността“, посочват от SORENDA Real Estate.
Така пазарът се оформя от баланса между достъпно финансиране и по-високи изисквания – комбинация, която ограничава спекулативните сделки и насочва търсенето към по-устойчиви решения.
По-бавен, но по-здрав пазар
Времето за реализация на сделките се удължава – естествен резултат от по-балансирания пазар и по-внимателното поведение на купувачите. Те разглеждат повече алтернативи, правят повече огледи и рядко взимат решения под натиск.
В същото време се наблюдава и ясно разминаване между очакванията на продавачи и купувачи – напълно логично след период на бърз ръст. Част от продавачите все още се ориентират по пиковите ценови нива от последните години, докато купувачите са значително по-прагматични и чувствителни към реалната стойност на имота.
Това води до по-дълги преговори и в някои случаи до корекции – както в цените, така и в условията на сделките. С времето този дисбаланс постепенно се изглажда, което е естествена част от процеса на нормализиране.
Именно в тази фаза пазарът става по-здрав – с по-малко импулсивни решения и с по-ясна връзка между цена и качество.
Какво следва
Очакванията за 2026 г. са за продължаващ ръст на цените, но при значително по-умерен темп. Няма индикации за рязка корекция, а по-скоро за стабилизиране – пазар, който расте, но по устойчив начин.
Именно в такава среда изпъкват проектите с реална стойност. А това, в крайна сметка, е и най-ясният знак, че пазарът вече не се намира в еуфория, а в следващата си, по-зряла фаза.